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湖北省土地交易管理办法
      近几年来,我省各级政府采取有力措施,大力整顿和规范土地市场,取得了一定成效。但一些地方仍然存在非法出让、转让土地,大量土地收益流失和被挤占挪用,国有土地资产通过市场配置的比例不高且透明度低等现象,严重影响土地管理的正常秩序和土地市场的健康发展,影响对土地的保护和合理开发、利用。为进一步深化国有土地使用制度改革,切实加强土地资产管理,整顿和规范土地市场,防止国有土地收益流失,根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)等文件精神,结合我省实际,现将有关问题通知如下: 
      一、认真学习国务院文件精神,深刻领会加强国有土地资产管理的重大意义,全面加强国有土地资产管理工作 
      国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》在全面总结我国土地使用制度改革经验基础上,针对当前国有土地资产管理中存在的突出问题,从严格控制建设用地供应总量、深化土地使用制度改革、实行国有土地有偿使用制度、加强土地使用权转让管理、大力推行国有土地使用权招标与拍卖、加强地价管理与国有土地资产管理、建立完善土地交易市场、规范土地审批行政行为等方面,作出了明确规定与要求。各地各部门要认真学习,深刻领会,充分认识加强土地资产管理的重要性、紧迫性和艰巨性,在广泛宣传15号文件精神基础上,狠抓落实,全面加强国有土地资产管理,充分发挥市场配置土地资源的基础性作用,充分实现国有土地资产价值,提高土地资产利用效率,促进全省经济社会可持续发展。 
      二、严格坚持土地集中统一管理原则,高度垄断建设用地供应一级市场 
      (一)市、州、县人民政府和省政府各部门必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制用地供应总量,未经批准不得超计划供地和超越土地利用总体规划搞建设。要加大旧城改造和闲置土地消化利用力度,把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来,优化土地利用结构,提高土地利用率。 
      (二)严格坚持土地集中统一管理原则,确保城市政府对建设用地供应一级市场的高度垄断。经国务院和省政府批准设立的工业园、科技园、开发区、大学城及经批准设立的市辖区等各类园、区的土地必须实行统一管理、统一供应。园、区内已设立的土地管理机构必须由县级以上人民政府土地管理部门派出,实行统一管理。其土地收益依法收缴后,经同级人民政府批准,可以返还,用于基础设施建设和土地开发管理。 
      (三)积极推进城市土地资产经营,建立健全运营机制,加强土地资产监管。市、州、县人民政府要依法建立国有土地资产经营机构,代表政府经营国有土地资产。要采取强有力的措施,建立和完善土地收购、储备、开发、供应制度,大量收购旧城改造地、低效利用土地、闲置未用土地、破产企业用地以及低价协议转让土地。对收购土地、未利用土地以及土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内经批准许可农地转用并依法征用的土地,进行整理、开发、储备,按计划进行建设用地供应,形成政府统一收购、统一开发、统一储备、统一供应、统一管理的管理体系,增强政府对土地市场的宏观调控能力。已列入储备的土地应优先列入土地出让计划。纳入储备的土地在未开发利用期间不能闲置抛荒。市、州、县人民政府要从土地收益金中拿出部分资金用于收购土地,金融机构要为土地收购储备依法提供信贷支持。 
      三、进一步深化土地使用制度改革,严格实行土地有偿使用制度 
      (一)严格执行《土地管理法》、《房地产管理法》关于划拨用地范围的规定。具体建设项目用地,要严格依照国家和省制定的“供地目录”确定供地方式,并依据《湖北省土地管理实施办法》所规定的供地审批权限报批。凡划拨供地目录以外的用地,必须依法实行有偿使用。任何单位和个人不得扩大划拨用地范围,决不允许以划拨代替有偿使用或巧立名目变相划拨用地。要完善国有土地租赁、作价出资或入股等有偿使用方式,省国土资源厅应抓紧研究制定具体办法,报省政府批准后颁布实施。 
      (二)加强国有土地使用权出让行为管理,大力推行国有土地使用权招标、拍卖出让。要严格限制协议出让用地范围,不得以协议出让代替招标、拍卖出让。从二○○一年十二月一日起,凡商业、服务业、旅游业、金融业、房地产业等经营性用地,以及土地供应计划公布后,同一块土地有两个以上意向用地者的其他建设用地,都必须依法采取公开招标、拍卖方式出让土地使用权。市、州、县人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须依法拟定年度出让土地使用权总面积方案,报省人民政府批准后,由市、州、县人民政府组织实施。国有土地使用权的协议、招标、拍卖出让,由县以上人民政府土地行政主管部门具体组织实施。要严格国有土地使用权出让合同管理,全省国有土地使用权出让合同实行统一合同文本、同一编号、统一印制、逐宗备案的管理制度。要建立健全土地使用权招标、拍卖主持人和中介机构资格认证制度,确保土地使用权招标、拍卖的公开、公平和公正,推动土地作用权招标、拍卖的健康发展。 
      (三)加强对划拨土地使用权的管理。一九九九年一月一日前以划拨方式取得的土地使用权,凡不属于划拨供地目录范围的,应当采取出让、租赁、作价出资或入股等方式进行有偿使用。对原划拨土地因发生转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,应依法实行出让、租赁等有偿使用。原有划拨土地用于新开发房地产项目,该土地按出让方式实行有偿使用,在城市规划区范围内的,由政府收回土地使用权后,公开招标拍卖出让,所得收益部分合理补偿原土地使用者;在城市规划区范围外不实行招标拍卖的,按标定地价的100%补交土地出让金。各地要加强经济适用房用地的管理,严禁开发商以开发经济适用房名义牟取暴利。属于划拨土地的房改房转让的,按国家和省的有关规定补交出让金。以出让方式取得土地使用权的建设用地改变土地用途、容积率的,应按不同土地用途和容积率的土地差价补交土地出让金。 
      (四)严格依法管理集体土地交易行为。经依法审批的集体非农建设用地确需转让的,经集体经济组织同意后将该土地征用转为国有,然后按规定办理土地有偿使用手续;确需出租,并经县级人民政府批准在租期内可以暂不转为国有的,可由承租方按土地年租金标准的一定比例,向国家缴纳土地有偿使用费。出租方收取的租金中已包含土地有偿使用费的,由出租方向国家缴纳土地有偿使用费。租期满后仍需出租的,应将该土地征为国有。对擅自入市交易用于非农业建设的集体土地,必须依法补办有关用地手续。对城镇规划区内的集体土地,要按照土地利用总体规划要求和城镇建设的需要,严格管理,实行用途管制。 
      四,加强国有土地使用权有偿使用收益管理,严禁土地收益流失和被挤占挪用 
      (一)各地要进一步加强国有土地收益的征收和管理。各级财政部门是土地出让金、土地租金等土地收益的主管机关,土地行政主管部门负责土地收益的征收。土地出让金等土地收益必须按出让合同、租赁合同等有偿使用合同约定的金额、时间和方式,由县级以上人民政府土地行政主管部门征收后全部上缴同级财政。任何单位和个人均不得低价出让、租赁土地使用权,不得欠收、漏收、缓收,不得任意减免土地出让金、租金等土地收益。对于改变合同约定条件的,必须依法按程序报批并重新核定应收缴土地收益。对于未按合同规定交清全部土地收益的,不得办理土地登记。 
      (二)土地出让金纳入财政预算管理,专款专用,其中50%用于城市基础设施建设,50%用于土地开发和建设用地的收购储备。财政、审计部门要加大监督审计力度,严禁坐支、挪用、截留土地收益和用于平衡财政预算。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。土地行政主管部门的土地出让、租赁业务费,可按上缴财政的土地收益价款的2%一4%,由同级财政部门核拨。 
      (三)加强新增建设用地土地有偿使用费收缴工作。各地应按国家和省有关规定,及时足额将新增建设用地有偿使用费依法按规定比例缴入各级金库,不得欠交、漏交、缓交。新增建设用地有偿使用费应专款专用,专项用于耕地开发和土地整理,严禁挪作他用。 
      五、加快有形土地市场建设,建立健全土地公开交易制度 
      (一)各地要加快有形土地交易市场建设,为国有土地使用权公开出让、转让、出租、置换等交易行为设立专门场所。各地要尽快建立、完善有形土地交易市场。国有土地使用权交易,必须在有形土地交易市场进行申报登记并挂牌交易,实行公开、公平、公正的市场竞争,接受社会监督,坚决杜绝土地隐形交易和场外交易。 
      (二)加强土地使用权转让管理,规范土地交易行为。除涉及国家安全、保密的项目用地外,国有土地进行供地前应先进入土地储备系统备案。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让,必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地行政主管部门要加强对出让、租赁等有偿使用合同的跟踪管理,受让人、承租人未付清全部应上缴土地收益的,不得为其发放土地使用证,未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的,土地使用权不得转让。严禁利用建设用地规划许可证和规划红线图变相炒卖土地。涉及国有土地使用权转让、出租、抵押的,交易双方必须签订土地使用权转让、出租、抵押合同,采用省国土资源厅和省工商局联合制订的合同标准文本。交易双方必须如实申报成交价格,并按规定申请办理变更土地登记等有关手续。 
      (三)加强土地市场的监督和检查。各级监察部门要加强对土地市场的监控和土地交易行为的检查。对土地使用权交易过程发现的违法行为,按有关法律规定进行处罚,情节严重的要追究法律责任。 
      六、建立完善地价体系,加强地价管理 
      (一)各市、州、县人民政府必须把建立和完善地价体系作为加强土地资产管理的一项重要工作,加快建立和完善以基准地价、标定地价为核心的地价体系。要全面开展城镇基准地价和标定地价的评测工作并定期更新,市(州)人民政府负责辖区内城镇间基准地价平衡。经批准后的城镇基准地价要作为制定地价管理政策、调整新增建设用地土地有偿使用费标准、评估宗地地价、引导土地利用和使用权流转、制定协议出让土地使用权最低标准的依据。根据基准地价和市场地价水平,积极开展标定地价评估工作,把标定地价作为确定租金额或抵押金额、核定单位占有国有土地资产量、行使土地优先购买权的依据。 
      (二)各市、州、县人民政府要将城镇基准地价更新、平衡和标定地价评估列入年度目标工作计划,确保任务落实。全省范围内新一轮城镇基准地价更新、平衡和标定地价评估工作,必须尽快完成。各地要有计划、分步骤抓好农用地分等定级与估价工作。 
      (三)省国土资源厅负责全省城镇土地分等和城镇基准地价更新、平衡的组织、实施、验收等工作。县以上人民政府要对经过审批的基准地价及时予以公布并组织实施。省国土资源厅负责制定地价评估方法,审定从事土地评估机构的资格,确认土地使用权价格,并根据各地基准地价和标定地价,制定协议出让最低价标准。协议出让最低价标准报经省政府批准后,必须严格执行并向社会公开。各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。 
      七、积极支持国有企业改革,加强改制企业土地资产管理 
      (一)各地要按照国有企业改革的有关规定,对改制企业的土地资产依法进行产权界定、土地资产评估、土地资产处置及产权变更,大力盘活企业存量土地资产,切实防止国有土地资产流失,保护企业合法权益。对已进行改制企业的土地资产,要进行一次清理,未依法进行规范的,按有关规定进行规范。 
      (二)要灵活应用有关政策,积极支持国有企业改革。国有企业改革中处置划拨土地使用权时,在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域,国有企业可继续以划拨方式使用土地;对于自然垄断的行业、提供重要公共产品的服务性行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业的改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资、入股方式处置土地;对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式处置土地。非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后,同其他国有资产一并转为国有股,可逐步通过股权转让,将国有土地资产变现,也可以分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地,参与企业整体拍卖和兼并,剩余土地实行招标、拍卖变现,购买方或兼并方可优先受让和承租。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,也可以国家作价出资、入股方式向企业注入国有土地资产。企业改革中,以国家作价出资、作价入股、授权经营等方式处置国有划拨土地使用权的,土地管理部门应按规定办理有关手续,不收取土地管理费、土地出让金及业务费。 
      (三)减轻企业负担,降低企业改革成本。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地,不属于划拨供地范围的,经土地行政主管部门批准,也可以在一定年限内维持划拨使用,但最长不超过5年;经土地行政主管部门批准,允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率,非上市国有企业可将其原使用的划拨土地通过土地交易场所转让变现,也可由土地部门收购储备或优先安排租赁、出让,土地收益专项用于企业增资减债和结构调整。债转股的国有企业在处置划拨土地使用权补办出让手续过程中,交纳出让金的标准可以降低为地价的20%至40%。
      (四)在企业改制中,经批准依法处置划拨土地使用权所形成的国家股或国家资本金,可委托土地资产经营公司进行经营管理,确保国有土地资产的保值、增值。省国土资源厅作为负责依法统一管理全省土地资产的行政主管部门,要会同有关部门制定国有土地资产经营管理办法,报省政府批准后实施。 
      八、规范土地审批的行政行为,从制度上防止国有土地资产流失 
      各地要切实加强制度建设,规范土地审批和土地资产处置行政行为,从制度上杜绝国有土地资产流失。土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。土地行政主管部门对建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度,所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识,将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开,接受社会和群众的监督。要抓紧建立建设用地年度发布、地价和土地登记资料可查询制度。要建立健全各类审批事项的内部会审制度,农用地转用、土地征用、供地审批、土地资产处置、供地价格确定等一律要经过内部会审,集体决策。对土地审批和土地资产处置行政行为,实行过错追究制度,对越权批地、违法处置土地资产的,依法追究其主要负责人和经办人的责任。 
      各市、州、县人民政府和省政府有关部门要认真贯彻落实国发[2001]15号文件精神,结合本地区土地资产管理和土地市场建设实际,研究贯彻落实的具体措施,要把加强土地资产管理,整顿和规范土地市场秩序作为长期战略任务,坚持不懈地抓紧抓好。要强化上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地资产管理的监督。各市、州、县人民政府要组织力量,对行政区域内基准地价和土地资产管理规定执行情况进行一次全面检查,重点检查集体决策和结果公开的执行情况,发现问题,依法及时处理。 
      省国土资源厅要会同有关部门认真做好国发[2001]15号文件和本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作,重点检查各地落实土地资产管理制度的建立和执行情况,并定期向省政府报告。 
作者:网站管理员 日期:2016-4-5 浏览次数:404
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