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2016年荆州房地产年报 全年成交22197套

『一、房产政策方面』

  【政策关键词】

  二孩政策:实施全面二孩政策,是继单独二孩政策之后生育政策的进一步调整完善,这是中央基于我国人口与经济社会发展形势做出的重大战略决策。2015年中国共产党十八届五中全会明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”后,全面二孩政策的影响成为社会关注焦点。2015年12月27日,全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案,全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整,有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。

  解读:二孩政策在2016年元旦正式实施之后,家庭对改善型住房的需求更为强烈;从荆州本地楼市成交数据监控分析,改善型购房比例明显提升。

  降首付:2016年2月2日,中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

  解读:降首付政策把握住了救市的关键,购房者普遍“患首付、不患月供”,首付降低显著提高购房能力,加快置换频率,进而提振楼市成交。

  降契税、营业税、营改增:2016年2月-3月,财政部发文调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策,家庭首套住房为90平方以下契税征收按照原有1%的比例没变,90平方以上的变化较大,原来90-144平方由原来的2%减免至1.5%,144平方以上的由原来的4%降至1.5%;二套房则由原来统一4%,降至90平方以内的1%,90平方以上的2%;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  解读:一系列购房减税政策对于市场信心有极大的提升,特别对于刚需型购房者给予了实质性的优惠政策,很大程度上遏制了购房者的观望情绪。

  去库存:2016年4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

  解读:去库存主要针对的是供过于求的三、四线城市,根据“因城施策”的政策背景,荆州地区因地制宜,积极响应。

  『二、土地市场监控』

  1、近三年荆州土地市场分析

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  荆州楼市自14年下半年起走下行趋势,15年后开始以去库存为主导思想,政府对于土地放量有明显控制,15年批示用地中多以周边片区(如纪南、海子湖、荆州开发区等)为主,规划用途大部分是厂区、批发商用、旅游用地以及还迁住宅等,而16年荆州楼市进入上行趋势后才开始进行房地产开发用地的放量;

  本年底土地成交面积较往年相比明显下降,成交均价则明显上升,相对前两年,成交地块有一定区域位置优势。

  2、2016年房地产开发用地成交数据汇总

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  2016年度除以上招拍挂成交地块外,协议出让土地两宗,面积5.88万方。位于荆北片区,出让总价款12.66亿;

  2016年度土地市场成交宗地数量9宗,其中商住一体8宗,总面积47.28万方。成交面积占比最大为周边片区3宗,占比64.57%;其次为荆北片区10宗,占比17.56%。商业用地成交仅1宗,位于周边片区,面积22.14万方;

  周边区域总成交为4宗,总面积达52.67万方,占今年土地总成交面积的69.94%。

  3、2016年房地产开发用地成交数据一览

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:以上成交宗地备受关注地块为长港路与红星路交汇处地块、荆沙路北侧地块及北京中路地块,预计2017年入市。

  『三、荆州楼市供应监控』

  1、2016年新增供应分析:

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  2016年荆州城区楼盘新增预售面积达145.02万方,其中住宅项目新增预售面积120.0500万方;商业项目新增预售面积24.97万方。

  2016年荆州城区住宅新增供应区域以沙北新区及中心城区为主,占总新增面积的54.03%。商业新增供应集中在沙北新区,占总新增面积的67.84%。

  2、近三年荆州市场供应成交一览:

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  从供应数据分析,2015年为荆州楼市供应量之最大值,主要原因为13年-14年土地放量大,且多品牌开发商、大型楼盘入驻荆州,导致供应剧增;

  成交数据则始终保持稳步上升趋势,特别是16年度环比上涨高达46%,形成量价齐升趋势,主要得益于去库存一系列政策的调整及实施。

  3、2016年度荆州市场供应成交一览表

  2016年度住宅供应成交一览

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  2016年度非住宅供应成交一览

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  『四、荆州楼市年度成交监控』

  1、2016年荆州各片区成交数据一览:

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  (注:数据参考依据为网签备案数据)

  解读:

  2016年01月01日——2016年12月31日,荆州楼市整体成交量为22197套,面积221.82万㎡,

  其中住宅成交:20232套,面积207万方;

  非住宅成交:1965套,面积14.82万方;

  本年度住宅市场火热,量价齐升;而非住宅市场则受全国投资大环境影响,市场信心不足,去化缓慢,库存压力较大。

  2、2016年荆州各片区成交占比图:

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  2016年住宅部分成交区域分化较明显,占比最高为沙北和中心片区。古城2016年无新增供应,住宅存量较少。

  商业项目成交主要集中在荆北片区,以商业综合体为代表。

  3、2016年荆州各片区成交均价一览:

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  解读:

  本年度住宅成交量最大及销售均价最高的片区为沙北新区和中心城区,这两个片区2016年度都有精装房进入市场,且销量较好,一定程度上拉高了该片区的销售均价。

  『五、荆州区域库存情况』

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

中润泰地产:2016年荆州房地产年报

  住宅市场来看,城东片区库存压力较大,楼盘密集,主要以大盘为代表,如金源世纪城,其次为沙北新区;

  商业市场则主要集中在荆北片区,以商业综合体为主,如百盟光彩商贸城、家居建材大市场等,而其他片区多以住宅底商为主。

  (备注:库存数据仅供参考,不可作为商业用途使用)

  『六、市场研究观点』

  1)宏观市场:2016以来,全国商品住房销售面积呈现了一波井喷式的波动增长过程,1-4月份的同比增长率一度达到38.3%,创造了2015年初以来的峰值。1-9月份,全国商品房销售面积9.31亿平方米,同比增长27.14%,比2015年全年高出了20.27个百分点。但进入10月份后,受楼市调控措施的影响,投资投机需求瞬间沉寂离场,热点城市住房成交量呈现环比下行态势,部分城市降幅较大。从2017年发展趋势来看,上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段,量和价势必会损失一个指标。由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后,即使5-6月出现一波成交量小高峰,但是从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度,从量和价格两个指标上来看,由于上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年房企资金到期面临的资金兑付压力,房企的资金链趋紧,预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

  2)荆州市场:2016年荆州楼市在一系列利好政策的刺激下有了明显的上升趋势,除了宏观出台的政策外,荆州本地政策的棚户区改造计划更是大力的促进了荆州楼市的去库存周期,2016年,我市中心城区棚户区计划改造项目40个,涉及房屋40989套,以货币补偿的形式同样大大激发了商品房需求量,所以2016年荆州楼市面临的是全国以及本地市场的双重机遇。

  3)2017年预计市场供应住宅、非住宅面积(包含酒店、写字楼、商铺等)

  房管局备案结转库存:住宅:17505套,198.72万㎡;非住宅:11827套,101.49万㎡;合计29332套,面积300.21万㎡

  在售还有2或3期项目16个,预估每个项目供应3.3万方,预计供应市场54万方;

  预估新增项目13个。其中9个项目预估每个项目供应4.5万方,9个项目合计41万方;4个大盘合计69万方,新增预估面积:110万方。

  2017年预估全年供应量:463万方;其中住宅:362万方、其他:101万方。

  (阅读提示:本文数据仅供参考,报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。)

作者:网站管理员 日期:2017-1-18 浏览次数:890
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